Wie werden sich der Immobilienmarkt und die Immobilienpreise entwickeln?

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Im Handelsblatt (am 19.12.2023) erschien ein Artikel, der sich mit der aktuellen Entwicklung auf dem Immobiliensektor auseinandersetzt und ein Insider gibt in einem Interview seine Ansichten wieder, wie er die aktuellen Immobilienpreise und den Immobilienmarkt bewertet.

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienpreise-wie-ein-makler-den-immobilienmarkt-bewertet-01/100001585.html

Im Folgenden finden Sie einen Auszug aus dem Artikel des Handelsblatts:

München. Die Immobilienpreise haben sich auf einem niedrigen Niveau stabilisiert.

Makler Jürgen Michael Schick erklärt, welche Sorgen Verkäufer nun haben und was das für Mieter bedeutet.

Der Superzyklus an den Immobilienmärkten ist vorbei.

Infolge der Zinserhöhungen sind die Immobilienmärkte in diesem Jahr stark unter Druck geraten. Eigenheimkäufer ziehen sich immer weiter zurück, Verkäufer sind von den niedrigen Preisen frustriert.

Vermietete Mehrfamilienhäuser setzen sich von diesem Trend ab: Die Preise sind stabil, die Verkäufe nehmen zu. Denn immer mehr Eigentümer kommen zu dem Schluss, dass sie die Kosten für die notwendige energetische Sanierung nicht tragen wollen. Für Mieter hat das weitreichende Folgen, erklärt der Makler Jürgen Michael Schick im Interview.

Handelsblatt: Herr Schick, lesen Sie „Asterix“?

Jürgen Michael Schick: Ja, warum fragen Sie?

Wenn man nach den Zahlen geht, die Sie veröffentlicht haben, sind vermietete Mehrfamilienhäuser das gallische Dorf des Immobilienmarkts. Denn es ist der einzige Teilmarkt, auf dem wieder nennenswerter Handel stattfindet.

Ich bin mir ziemlich sicher, dass es auch andere Teilmärkte gibt, auf denen wieder reger Handel stattfindet, trotzdem haben Sie recht: Im Vergleich zum Markt neu gebauter Wohnungen sieht es bei den vermieteten Mehrfamilienhäusern (siehe obige Grafik), die wir auch „Zinshäuser“ nennen, gut aus.

Inwiefern?

Im zweiten Halbjahr 2022 sind die Preise für vermietete Wohnimmobilien noch gesunken. In diesem Jahr können wir in vielen deutschen Städten, unter anderem in Berlin, eine Stabilisierung der Preise beobachten – auf diesem Niveau von Ende 2022.

Wie sieht es abseits der Städte aus?

Ganz ähnlich, vielleicht mit der Einschränkung, dass in kleineren Städten die Preise unter Umständen noch etwas sinken. Die Märkte in sogenannten C- und D-Städten sind jedoch nicht so transparent wie die der Großstädte. Je weniger Verkäufe stattfinden, desto weniger eindeutig ist ein Durchschnittswert, den der örtliche Gutachterausschuss angeben kann. Trotzdem erwarten wir, dass auch in kleineren Märkten die Verkaufszahlen wieder steigen.

Was macht Sie da so sicher?

Käufer nutzen die neuen Preise zum Wiedereinstieg. Und Verkäufer nutzen die Chance, Gewinne mitzunehmen. Denn bei Zinshäusern handelt es sich meistens um Häuser, die bereits seit mehreren Jahren, wenn nicht Jahrzehnten im Besitz eines privaten oder gewerblichen Vermieters sind. Viele dieser Eigentümer sind verunsichert, nicht zuletzt durch das Hin und Her des Gebäudeenergiegesetzes. Viele von ihnen fragen sich, ob es sich nicht eher lohnt, die Immobilie zu verkaufen.

„Solange die öffentliche Hand nicht den Neubau massiv subventioniert, gibt es bezahlbare Mieten vor allem im Bestand“, sagt Makler Jürgen Michael Schick.

Allerdings mit ordentlichen Abschlägen.

Das kommt immer auf die Perspektive an. Verglichen mit dem Allzeithoch 2021 wäre es ein Abschlag. Wer sein Haus vor 2018 erworben hat, realisiert heute immer noch bemerkenswerte Veräußerungsgewinne. Wenn Sie ein Zinshaus beispielsweise seit 2003 besitzen, hatten Sie mehr als 15 Jahre, in denen sich der Wert massiv gesteigert hat. Wir reden hier immer noch von einer Verdopplung, in einigen Fällen sogar von einer Verdrei- oder Vervierfachung. Unter diesem Gesichtspunkt können Sie die Preisabschläge, die Sie im vergangenen Jahr hinnehmen mussten, eigentlich gut wegstecken.

Wie hoch war die Preiskorrektur im vergangenen Jahr?

In Berlin ging es in vielen Fällen um 20 bis 30 Prozent nach unten, in ganz seltenen Fällen sogar noch mehr. Statt bei 3000 bis 3500 Euro pro Quadratmeter liegen die Preise heute bei 2000 bis 2500 Euro pro Quadratmeter.

Lassen sich diese Zahlen auch auf andere Städte übertragen?

Ja. Über alle deutschen Städte hinweg sind die Preise bei bestehenden Mehrfamilienhäusern um 25 Prozent niedriger als im Frühjahr 2022. Wohlgemerkt: nicht im Neubau.

Und das alles wegen der Energiekrise?

Ja und nein. Wir hatten bis Anfang 2022 einen Superzyklus der Immobilienwirtschaft: Alles, was mit dem Thema Wohnen zusammenhing, wurde mit einem Schlag attraktiv. Die niedrigen Zinsen waren der Booster für diese Entwicklung, wie man neudeutsch sagen würde. Als sich die Europäische Zentralbank im Sommer 2022 entschloss, die Inflation mit höheren Zinsen zu bekämpfen, wurden Baufinanzierungen so teuer, dass der Markt quasi zum Erliegen kam. Die Nachfrage auf der Käuferseite brach zunächst stark ein, und auf der Verkäuferseite gab es große Verunsicherung.

Wer jetzt verkauft, tut das eher aus Verunsicherung und Unwillen. - Jürgen Michael Schick, Makler

Und jetzt denken die Leute anders über ihre Immobilie?

Sie sind realistischer. Der Umsatz liegt jetzt bei etwa zwei Dritteln des Transaktionsvolumens zu Zeiten des Allzeithochs vor zwei Jahren. Das ist natürlich weniger als damals, denn das Zinsniveau ist weiterhin hoch. Es sind eben viele Menschen zu dem Ergebnis gekommen, dass sie sich eine Sanierung ihrer Immobilie nicht leisten können oder wollen. Das übernehmen dann die heutigen Käufer.

Wie viele Menschen gehören zur Gruppe derer, die sich die Sanierung nicht mehr leisten können?

Schwer zu sagen, es ist sicher nicht die Mehrzahl. Und ganz sicher stehen viele Verkäufer nicht mit dem Rücken zur Wand. Wer jetzt verkauft, tut dies eher aus Verunsicherung und Unwillen. Das Urteil aus Karlsruhe zu den Coronahilfen, die nicht für den Klimaschutz verwendet werden dürfen, wird dies verschärfen, sollten Förderprogramme für die energetische Sanierung auf den Prüfstand kommen.

Wissen Sie, was mit den Erlösen aus Hausverkäufen geschieht?

Immerhin sind es häufig siebenstellige Beträge, die dann wieder angelegt werden wollen.

Viele private Verkäufer sind in einem Alter, in dem sie sich bereits Gedanken übers Vererben machen. Ein Mehrfamilienhaus unter mehreren Kindern und oder Enkeln zu vererben ist nicht trivial. Daher legen sie den Erlös aus dem Hausverkauf in Wertpapieren an. Die lassen sich leichter aufteilen. Jüngere Verkäufer reinvestieren den Ertrag aber auch manchmal – zum Beispiel in ein neues Mehrfamilienhaus.

Dann hätten sie auch einfach ihr voriges behalten können.

Zinshaus ist nicht gleich Zinshaus. Es gibt Immobilien aus den Fünfzigern und frühen Sechzigern mit einer niedrigen Energieeffizienzklasse. Sie erfordern hohe Investitionen. Wer das nicht machen möchte, investiert lieber in energieeffizientere, neuere Häuser oder auch Gründerzeitbauten, die schon jetzt eine solide Effizienzklasse haben. Gewerbliche Käufer erwerben dafür die weniger energieeffizienten Immobilien, um sie zu sanieren und aufzuwerten.

Auch die Gründerzeithäuser werden saniert werden müssen.

Das ist weniger kompliziert als bei Immobilien, die im Energieausweis dunkelrot sind. Oftmals helfen schon kleinere Maßnahmen, die nicht allzu teuer sind, um die Effizienz deutlich zu verbessern. Ich empfehle, einen Sanierungsplan für die nächsten Jahre und Jahrzehnte zu erstellen und sich des Themas Schritt für Schritt anzunehmen.

… und dann auch die Mieten zu erhöhen.

Sofern Sie es können. Klimaneutralität im Gebäudebestand wird Geld kosten – den Eigentümer, den Mieter und den Steuerzahler. Aber gerade private Vermieter gehen bei ihren Häusern ja oftmals sehr behutsam vor und vermieten nach dem Prinzip „leben und leben lassen“.

Das klingt romantisch. Ist es auch wirtschaftlich sinnvoll?

Im Markt für bestehende Mehrfamilienhäuser gibt es heute deutschlandweit Einstiegspreise von 2300 Euro pro Quadratmeter, in sehr teuren Städten liegen sie bei 3000 Euro. Zu den heutigen Faktoren haben Sie dieses Investment binnen 20 bis 25 Jahren eingespielt – obwohl Bestandsmieten von Mietspiegeln und Mietpreisbremse stark gedeckelt sind. Kaufen Sie hingegen ein neu gebautes Haus, müssen Sie mindestens 20, eigentlich 30 Euro Miete pro Quadratmeter verlangen, um im genannten Zeitraum wieder ihr Investment zu erwirtschaften. Das kann sich aber kaum jemand leisten. Solange die öffentliche Hand den Neubau nicht massiv subventioniert, gibt es bezahlbare Mieten vor allem im Bestand.

Sie haben bereits das Karlsruher Urteil angesprochen. Schwächt das den Immobilienmarkt noch weiter?

Die Bundesregierung muss jetzt Prioritäten setzen, das wird spannend. Förderstopps beim Neubau oder beim energetischen Umbau des Wohnungsbestands darf es nicht geben. Der strukturelle Wohnungsmangel wird immer größer, wenn nicht massiv gehandelt wird. Daher gehört die Bekämpfung der Wohnungsnot ganz oben auf die Agenda.

Herr Schick, vielen Dank für das Interview.